Die Kombination aus Inflation und steigenden Zinsen verteuert nicht nur den Kauf von Eigenheimen, sondern auch den Bau. Laut einer laufenden Bilanz der US-Notenbank stieg der Erzeugerpreisindex für Baumaterialien von 235 im Juni 2020 auf 350 im Juni 2022 – ein Anstieg von 49 % in nur zwei Jahren. Auch die Verbraucherpreisinflation steigt mit Raten von 5 % bis 9 % in den meisten Industrieländern an, was die Zentralbanken dazu veranlasst, die Zinssätze als Reaktion darauf anzuheben.
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Steigende Kosten bedeuten, dass Immobilienentwickler mehr Kredite aufnehmen müssen, und sie verlassen sich oft auf komplexe Finanzierungsstrukturen, die sich auf die Gewinne auswirken können. Wie ich veranschaulichen werde, kann die Wahl der falschen Finanzierungsoption zwischen 1 % und 5 % zum Endpreis beitragen – was sich bei einem größeren Projekt auf Hunderttausende von Dollar beläuft. Mit gewerblichen Baudarlehen von über 412 Milliarden Dollar im Juli 2022 allein in den USA könnte das die Immobilienbranche jedes Jahr Milliarden von Dollar kosten.
Eine der effektivsten Möglichkeiten für Entwickler, dies zu vermeiden, besteht darin, ein Finanzmodell zu erstellen, bevor sie sich auf eine Finanzierungsstruktur festlegen. Allerdings übersehen sie diesen Schritt oft.
Ich bin seit mehr als 15 Jahren in der Immobilienfinanzierung tätig und habe die Finanzierung von mehr als 100 gewerblichen Immobilienprojekten gesichert, darunter Häuser, Hotels und Gewerbeimmobilien. Ich habe beobachtet, dass viele Entwickler dazu neigen, ihre Aufmerksamkeit auf die täglichen Anforderungen zu richten und weniger Erfahrung darin haben, wichtige Finanzierungsentscheidungen zu bewerten und alle Nuancen zu verstehen. Sie nutzen die Modellierung möglicherweise überhaupt nicht oder versuchen es selbst, anstatt einen Experten für
Finanzmodellierung zu beauftragen.
Wie Immobilienprojekte finanziert werden
Ein Immobilienentwicklungsprojekt wird in der Regel durch eine Kombination aus vorrangigem Fremdkapital und Eigenkapital finanziert. Es ist auch üblich, weitere Mittel von nachrangigen Fremdkapitalgebern und/oder Eigenkapitalinvestoren von Drittanbietern einzubringen, wenn die Projektkosten steigen.
Senior-Kreditgeber verfolgen bei der Finanzierung von Projekten einen „last-in, first-out“-Ansatz. Das bedeutet, dass sie erwarten, dass alle nachrangigen Finanzmittel investiert werden, bevor sie Mittel freigeben. Der vorrangige Kreditgeber finanziert dann die Kosten bis zum Abschluss des Projekts, wo es zuerst zurückgezahlt wird.
Wie in den meisten Finanzierungsstrukturen hat Senior Debt die stärkste Sicherheit und rangiert an erster Stelle im Kapitalstapel und trägt somit die geringste Kostenbelastung: einen relativ niedrigen Zinssatz und wenige Gebühren. Nachrangiges Fremdkapital ist höher verzinst, und Eigenkapital ist an den Projektgewinnen beteiligt und bringt manchmal auch eine vorrangige Rendite mit sich.
Um die Wirkung verschiedener Kombinationen dieser Finanzierungsmöglichkeiten zu veranschaulichen, verwenden wir ein einfaches hypothetisches Bauprojekt mit dem Namen „Projekt 50“. Die Gemeinde Project 50 besteht aus 50 Einfamilienhäusern, die nach Abschluss der Bauarbeiten jeweils 1 Million US-Dollar wert sind.
Einige Annahmen, die unsere Modellierung leiten:
Gesamtendwert (auch als Bruttoentwicklungswert oder GDV bekannt): 50 Millionen US-Dollar
Kosten für den Grundstückskauf: 15 Millionen Dollar
Gesamtbaukosten (ohne Finanzierungskosten): 20 Millionen US-Dollar
Bauphase: 18 Monate
Finanzierungskosten: Zu ermitteln
Immobilienprojekte erfordern im Voraus eine pauschale Finanzierung, um den Standort zu erwerben. In unserem Beispiel sind das 15 Millionen Dollar. Danach nimmt der Entwickler monatliche Abschläge vor, um die Baukosten im Laufe des Projektfortschritts zu decken.
Typischerweise können die Inanspruchnahmen von Monat zu Monat variieren, da sich die Ausgaben ändern und die Baukosteninflation auftritt. Nehmen wir für die Zwecke dieses Artikels jedoch an, dass Projekt 50 16 gleiche Abzüge von den 20 Millionen Dollar Baukosten erfordert – was bedeutet, dass 1,25 Millionen Dollar am Ende jedes Monats bis einschließlich Monat 16 benötigt werden.
Die Baukosten werden sowohl vom Entwickler als auch vom Kreditgeber im Voraus prognostiziert, wobei der Kreditgeber einen externen Sachverständigen einstellt, um die Kosten zu überwachen und monatliche Inanspruchnahmeanträge während des Projekts zu unterzeichnen.
Fehler 1: WACC missbrauchen, um die beste Mischung zu bestimmen
Eine Schlüsselkennzahl zur Ermittlung der Gewinnschwelle für ein Projekt sind die gewichteten durchschnittlichen Kapitalkosten oder WACC.
Ich habe viele Immobilienentwickler gesehen, und sogar einige Geldgeber machen den Fehler, den günstigsten gemischten Zinssatz auf der Grundlage des WACC zu wählen, wenn das vorrangige Darlehen vollständig in Anspruch genommen ist und bevor der Verkauf mit der Rückzahlung von Schulden beginnt. Dies ist eine bewährte Methode zur Optimierung der Finanzierung in einigen Bereichen der Finanzierung, beispielsweise bei strukturierten Unternehmenskäufen. Bei einem Bauvorhaben könnte diese Abkürzung jedoch dazu führen, dass Sie die Finanzierungskosten deutlich unterschätzen.
Wenn Sie eine Akquisition finanzieren, wird das gesamte Kapital im Voraus eingesetzt. Bei der Immobilienentwicklung wird nur das sekundäre Fremdkapital im Voraus eingesetzt, während das viel größere vorrangige Fremdkapital Monat für Monat in das Projekt eingespeist wird. Das bedeutet, dass der Großteil dieses Darlehens möglicherweise nur für einige Monate in Anspruch genommen wird, bevor es mit der Rückzahlung beginnt.
Der WACC fällt allmählich bis zum 19. Monat, da mehr der kostengünstigeren vorrangigen Verbindlichkeiten für die Baukosten in Anspruch genommen werden, und steigt dann in die Höhe, wenn die vorrangigen Verbindlichkeiten im 20. Monat zurückgezahlt werden.
Dieser Anstieg ist manchmal unvermeidlich, insbesondere bei Projekten, bei denen der Verkauf schrittweise erfolgt, wie z. B. bei der Entwicklung eines Einfamilienhauses zum Verkauf. Die Modellierung potenzieller Finanzstrukturen kann Ihnen jedoch dabei helfen, den besten Weg zu finden, sie zu minimieren.
Um zu zeigen, wie dies für Project 50 funktioniert, nehmen wir die Schlagzeilen und wenden zwei Arten von Finanzierungsoptionen an – eine bietet etwas niedrigere WACC als die andere, die auf vollständig abgerufenen Mitteln basiert.
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